“房價泡沫肯定會破滅，我覺得在2020年左右，房價會出現普跌。”3月26日，齊魯資管首席經濟學家李迅雷在2017博鰲亞洲論壇“樓市泡沫：中國會例外嗎？”分會場作出上述表示。

之所以有如此判斷，李迅雷認為一方面是人口流不支持高房價維持足夠長的時間，另一方面貨幣增速也會隨著經濟增速下降而下降，如果泡沫破滅一定是非理 性的一定是恐慌性下跌，因此要跌一起跌，但當跌完之后，該漲的地區還是會漲回來。因為中國經濟畢竟還是動力，恐慌之后比如說像北上廣深已成為國際化大城 市，而目前城市土地供給不足，房價差距沒有拉開，比如曼哈頓比上海核心地區陸家嘴(600663,股吧)要貴，但上海市中心跟郊區差距不大，這很不正常，差距沒有拉大，所以結構 調整肯定會延續，全國結構調整也會延續，大都市圈房價還會保持上漲。

李迅雷認為，目前的一系列管制政策，好像鋼絲上的舞蹈，舞蹈難度越來越大，但目前也只能這么做，還要通過適度改革來避免更大危機發生。

以下為李迅雷發言全文：

李迅雷：前面兩位講得非常好，但是因為房地產大家在座的都是專家，房地產在中國居民資產配置當中都在60%以上，我們現在只要一寫房地產方面的文 章，很多就是能夠上頭條了，我發現每當我的微信公眾號寫到分界線的時候，閱讀量就劇增，寫到宏觀經濟的時候就比較少，寫到資本市場，寫到股市現在閱讀量也 不多，剛剛我也跟吳曉求老師一起參加了關于中國資本市場糾偏的論壇，會場人數明顯沒有在場的多，這也是說明了房地產確實是我們現在非常熱的一個話題，但是 對房價怎么來看，首先我也認同吳曉求老師講的泡沫肯定會破滅，我們講了那么多的探討理論，各種方法都用上了，要預測房價什么時候跌確實很難，我可能也想預測一下，我覺得在2020年左右，或者是2019年，或者是2021年，我覺得在這個區間里面恐怕房價會跌。

賈康：哪兒的房價會跌？

李迅雷：普跌。

賈康：那是很恐慌的情形。我愿意跟李迅雷首席打個賭。

李迅雷：再一個理由，因為前面賈康所長也是研究非常深，但就戶籍問題我有點兒不同的看法，決定房價的有兩個流，一個是人口流，一個是貨幣流，戶籍人 口是一方面，但是我注意到目前中國的流動人口數量在減少，根據國家統計的數據，流動人口在2015年的時候減少了五百萬，2016年大概減少兩百萬，我再 注意到，我們的外出農民工，所謂的外出農民工定義就是你只要離開你的鄉鎮就算是外出了，你哪怕從這個鄉到另外一個鄉，不出這個縣，也算是外出農民工，而這 個數據去年只增加了五十萬人，這樣就是流動性非常少了，對于這么龐大一個農民工的體系來講，五十萬的人口算什么，所以讓我看到了人口流動性的減弱，這個表明經濟趨勢往下，我們的城市化進程也在放緩，我覺得房價首先體現在人口現象，所以用人口可以解釋很多城市房價的上漲，比如說像去年全球漲幅最大的兩大城市，一個是合肥，一個是廈門，這兩大城市的人口流入量都在全國第一第二位的，很容易解釋，同樣也是可以解釋像大連為什么在2016年房地產這么火爆的時候，它的房價是下跌的，就是因為它的人口在凈減少，包括像陜西省的西安房價也沒怎么漲，因為它的人口是減少的， 所以從這點來看的話，如果人口的流入量減少的話，那么房價支持的力度也會減少；第二點看貨幣，就是資金流，資金流來講，我覺得像北上廣深房價上漲更多還是 一種資金的集聚，因為上海不是上海本地人的上海，而是全國人的上海，紐約的房價總體要比上海高，因為紐約是全球的紐約，而不是美國的紐約，所以資金的集聚 對于房價肯定是會有影響的。

之所以我認為房價可能在2020年左右會出現一個全面性的下跌，因為我覺得一個人口流并不支持，就是不支持能夠維持這么長時間，另外就是我們的貨幣增速也會隨著經濟增速的下降而下降，當然，因為任何的泡沫破滅都是非理性的，都會造成恐慌性的下跌，這也就解釋要跌的話是一起跌，當然跌完之后，我同意賈康所長的觀點，就是該漲的還是會漲回來， 因為中國經濟畢竟還是有它的動力，一陣恐慌之后，比如說像北上廣深已經成為全球的大都市，也會成為一個國際化的大城市，而目前城市的土地供給還是不足，就 是住宅用地的供給還是嚴重不足的，房價的差距沒有拉開，比如說曼哈頓就是比陸家嘴，比上海的核心地區要貴，但上海市中心跟郊區的差距不大，這很不正常，我 們的話差距沒有拉大，所以我覺得結構調整肯定會延續，全國的結構調整也會延續，就是中心城市，大都市圈地段房價還會保持上漲。

賈康：咱倆很一致了，你說的是上揚曲線中間的波動，你不是說上揚曲線掉頭向下的根本性的拐點，至少你對一線城市不認為像日本似的。

李迅雷：因為我覺得未來中國人口就集中在四個地方，長江三角洲、珠江三角洲、京津冀地區，再加上武漢、長沙這樣的地方，這是將來人口更加優化的過 程，由于人口這樣一種流向，使得這些城市的房價是有支撐的，再說中國貨幣規模如此巨大，相對于房價來講，貨幣已經在貶值了，如果以美元衡量的房價可能會下 跌，以人民幣衡量的房價未必會下跌，但是一個調整，就像股市一樣的，這個調整你不可能人為去控制的。

賈康：你的意思是人民幣對美元會出現很大幅度的貶值？

李迅雷：我覺得未來有可能。

李迅雷：我們前面在談房地產的時候就談房地產，沒有談到其他領域的一些事情，我覺得我們房地產價格會不會泡沫破滅，我們必須得看到其他資產價格有沒 有出現問題，我覺得問題是一年比一年嚴峻了，我們回想五年以前，大家憧憬的就是人民幣的國際化，資本賬戶的對外開放，自由兌換，我們從來沒想過既要限價又 要限量，管制在進一步加強，為什么管制會進一步加強，它的邏輯就是因為泡沫，如果說沒有泡沫的話，為什么要管制，所以說問題現在是越來越嚴重了，我們外匯 要管制了，房價要管制了，資本市場也是管制了，管制的領域越來越多，改革的空間似乎越來越小，不敢改了，我們在十九大之前總體原則就是以穩為主，所以我感 覺我對今后一段時間經濟是比較擔憂的，就好象我們的穩增長，我們通過大量的基礎設施投資這樣來穩住GDP，但另外一方面，我們又看到居民的可支配收入的增速又在回落，我簡單算一下，我們大概現在居民用于買房跟支付房貸的收入的總額，支出總額要占到居民可支配收入的20%，這個比重其實是不低的，但是未來來看，隨著GDP的往下走，居民可支配收入也在往下走，這樣居民的支付能力又會受到限制， 所以我覺得我們可以要考慮的問題就在于整個經濟的增長變化情況會怎樣，經濟結構的變化情況會怎樣，同時金融機構本身有沒有存在問題，比如說像現在的同業業 務，就是金融機構之間同業業務的增長非常迅猛，去年銀行總資產增加了30萬億，通過這么大一個金融的膨脹來求得這么小的經濟增長，它所付出的代價是巨大 的，導致的這些潛在的風險也在增加，所以我們現在更多的是通過管制來解決問題，但是管制能夠管多少，管制的范圍越來越寬，管制的項目越來越多，但是問題它 已經是市場了，市場是不可能管得住的，就像我們的股市，從2007年出現過股災，2015年也出現過股災，之前也出現過，房地產市場是一路往上走，你說它 真的是一路往上走，而不下行嗎，我覺得這是很難做到的，我們現在形容政策的話，叫鋼絲上的舞蹈，這個舞蹈難度是很大，越跳越難，所以我是覺得目前的政策我完全贊成，就只能這么做，但還是要通過適度的改革來避免更大危機的發生。

李迅雷：最近確實北京的人口增長非常慢，北京外來人口是減少的，上海基本上也差不多，我看幾個省會城市增長幅度明顯放緩，現在其實也是一個良性的， 包括2015年上海常住人口是減少的，就是一些廠往外遷，外遷了之后工人也在外地了，它人口自然就減少，就在于土地成本上漲，住房成本各方面都上漲之后， 人口往外遷，是個正常的現象，這也是我們希望所看到的大城市化，我不希望看到搞人造城市，所以我覺得今后這個方向，我不認為我們的城鎮化進程還有很大空 間，但我認為大都市圈，大城市化進程還有很大的空間，這樣的話就是房價能漲的，希望大的也就是集中在這幾個大的都市圈，一些偏僻的地方，因為你又沒有就業 機會，又缺乏公共服務，這些地方的人口應該是往那些大城市大都市圈的人口方向轉移的，這才是一個人口合理調整，經濟結構完善的一個體現。